近日，北京京能電建·洺悅灣項目（簡稱“京能電建·洺悅灣”）多位購房人向新京報記者反映稱，今年3月底剛交付的京能電建·洺悅灣項目，單元入戶門過窄，寬度不足相關(guān)規(guī)定下限的1.2米，同時還存在多項質(zhì)量缺陷以及涉嫌虛假宣傳等問題，截至目前相關(guān)問題尚未解決。
4月13日，京能電建·洺悅灣項目方相關(guān)負責人回應稱，“相關(guān)問題正在進一步解決中，如果有業(yè)主再繼續(xù)糾結(jié)入戶門窄，我們把門把手掰掉就夠?qū)捔?！?/p>
質(zhì)疑1：
“同樣的價格買到不一樣的單元門”
據(jù)購房人吳晨（化名）介紹，2020年10月底，其以7.2萬元/平方米的單價購買了位于北京市大興區(qū)舊宮附近的京能電建·洺悅灣項目，該項目由北京京能海賦置業(yè)有限公司（簡稱“京能海賦置業(yè)”）開發(fā)建設。據(jù)企查查信息顯示，京能海賦置業(yè)由京能置業(yè)股份有限公司持股51%，中國電建地產(chǎn)集團有限公司持股49%。
“同樣的價錢，購買的商品卻不同，開發(fā)商不公平對待業(yè)主。在等待了將近3年后歡歡喜喜準備收房時，我們看到的卻是憋屈的單元入戶門。整個小區(qū)就屬我們的單元門最小，這不僅影響房屋潛在價值和居住體驗，還給我們帶來了潛在的逃生安全和緊急救援方面的危險。在單元西側(cè)入戶進門拐角處，擔架可能無法直線進出?！眳浅咳缡钦f。
“在開發(fā)商通知交樓后，我們發(fā)現(xiàn)房屋所在的12號樓3單元入戶門與本小區(qū)其他單元入戶門相比窄小許多。全小區(qū)入戶門寬度都在1.8米以上，同戶型樓棟單元門寬度約2.2米，12號樓其他兩個單元均有南北兩個入戶門，但3單元只有一個西側(cè)樓門，且入戶門過窄，開口寬度1.43米，去除門框等面積，實際不足1.1米。這是不符合國家最低規(guī)定標準的，按照住宅設計規(guī)范要求，共用外門洞口寬度最低為1.2米?！眳浅扛嬖V記者，在宣傳、簽約等整個過程中，開發(fā)商并未向業(yè)主說明這一情況，也未告知該單元西側(cè)入戶且只有一個單元門，近日見到現(xiàn)房才發(fā)現(xiàn)自己所選單元入戶門竟成了整個小區(qū)的“另類”特殊存在，翻閱合同才發(fā)現(xiàn)原來該單元為西側(cè)入戶。
購房人反映稱，全小區(qū)只有12號樓3單元入戶門過窄。
新京報記者查詢獲悉，2021年1月1日實施的《北京市地方標準住宅設計規(guī)范》規(guī)定，住宅中作為主要通道的外廊宜為封閉外廊，并應設置可開啟的窗扇。走廊通道的凈寬不應小于1.2米，局部凈高不應低于2米。疏散走道和首層主要疏散外門的凈寬不應小于1.2米。
針對此問題，4月13日，新京報記者與京能電建·洺悅灣項目相關(guān)負責人取得了聯(lián)系，該負責人回應稱，“我們項目的12號樓3單元入戶門凈寬度確實沒有1.2米，如果業(yè)主再糾結(jié)門口寬度，我們直接拆掉門把手就可以達到上述規(guī)定的寬度1.2米。在售房之初，我們好像是沒有就此問題告知購房人。關(guān)于此事，目前還沒有相關(guān)補償方案。”
“如果按照規(guī)劃要求，我們需要將項目一些建筑物拆除，比如涉及門的一些建筑。關(guān)于宣傳和交付實際情況，最終以簽訂的合同、實際交付為準。我知道一些業(yè)主已經(jīng)將項目售賣之初的宣傳材料等進行了備份留存，對此，業(yè)主可以尋求相關(guān)途徑解決，我們目前解決不了。”該負責人如是說。
“我們要求開發(fā)商及時采取措施解決單元入戶門過窄的問題。”吳晨向記者表示，”我們希望將單元入戶門的寬度擴大至與小區(qū)其他單元門開口大小一致。如果無法采取措施達到此要求，建議提供適當?shù)馁r償?！?/p>
根據(jù)北京市住建委于2021年8月16日印發(fā)的《關(guān)于進一步規(guī)范新建商品住房銷售行為的通知》（以下簡稱《通知》），開發(fā)商應在銷售現(xiàn)場顯著位置公示的內(nèi)容中，包括項目內(nèi)外可能對合同訂立以及房屋價格的確定有重大影響的情況，尤其是涉及噪音、煙塵、污染、輻射、隱私、通風、采光、裝修、喪葬等不利因素；不利因素公示應準確、全面。
針對此問題，北京圣運律師事務所創(chuàng)始人王有銀律師介紹，不利因素主要是指對于合同房子有重要影響的一些不良因素，通過目前掌握的情況來看，上述購房人反映的入戶門情況確實屬于一項不利因素，以后可能會對房屋的價值、出入安全等方面帶來影響，開發(fā)商理應在售房之初進行相關(guān)公示。如果業(yè)主們對開發(fā)商后續(xù)處理情況不滿，該單元業(yè)主可共同就此問題向法院提起訴訟，要求開發(fā)商整改和補償。
質(zhì)疑2：
“存在漏水、減配及墻面質(zhì)量問題”
“我們這個小區(qū)出現(xiàn)多處質(zhì)量不合格問題，但開發(fā)商依舊強行交付?！本┠茈娊ā硱倿迟彿咳松蚱G（化名）介紹，今年3月份，開發(fā)商組織交付，目前發(fā)現(xiàn)的主要問題是，剛交付的小區(qū)就出現(xiàn)多處較為明顯漏水，比如地下車庫和部分管道。
與此同時，該小區(qū)購房者稱，小區(qū)南門、西門均存在不同程度的減配、與宣傳不符的情況，尤其是按照開發(fā)商當初的宣傳與實際交付對比可以發(fā)現(xiàn)，小區(qū)存在多處綠化減配的情況。此外，南大門消防通道鐵藝大門與宣傳設計效果圖嚴重不符，存在無裝飾圖（祥云）、豎立裝條，墻磚破裂情況，須按照宣傳效果圖恢復；西大門紅楓樹無后裝飾條帶，大門入口沒有鋪設大理石石板。
購房人反映稱，該項目存在多處減配現(xiàn)象。
針對上述問題，4月13日，新京報記者多次與該項目方取得聯(lián)系，一位負責人回應稱，“有些地方不是房子漏水，是管道漏水，具體情況不便回答?！?/p>
記者注意到，2022年5月3日，曾有網(wǎng)友通過人民網(wǎng)地方政府留言板反映稱，京能電建·洺悅灣項目存在施工質(zhì)量問題，比如墻面質(zhì)量問題，外立面不平有“墻漆花”。二是宣傳減配，開發(fā)商沒有與廣大業(yè)主協(xié)商，單方面取消了樓房的雙腰間浮雕和石線裝飾條（腰線）、單元門大理石碑及地燈，以及公區(qū)樓道的金屬裝飾板，并且單方面更改項目大門原設計方案，實際外墻劃線的分格與沙盤外觀嚴重不符。
2022年6月4日，北京能源集團有限責任公司回復稱，經(jīng)核實，針對市民所提墻面不平整問題，京能海賦公司在加強施工質(zhì)量監(jiān)督管理的基礎上，邀請第三方權(quán)威檢測機構(gòu)對墻面施工質(zhì)量進行檢測，檢測結(jié)果為質(zhì)量符合標準要求，未發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量問題。
針對市民所提“按照宣傳圖和沙盤進行施工”“減配”等相關(guān)問題，根據(jù)京能海賦公司與業(yè)主簽訂的《北京市商品房預售合同》中明確約定，“項目沙盤模型等推廣工具僅作為風格展示和參考之用，不作為驗收標準；項目的外立面等結(jié)構(gòu)形式、施工工藝等以合同約定或?qū)嶋H交付現(xiàn)狀為準”。
4月13日，新京報記者獲取到一份由洺悅灣項目方發(fā)來的公共區(qū)域問題解決方案。該方案稱，地庫頂部、墻體存在漏水及其墻皮脫落部分，需要排查問題根源，然后重新做防水、修復地庫頂部及其墻體；第一輪整改已經(jīng)完成，第二輪查驗整改中（預計完成時間5月10日）。
與此同時，該方案還列舉了多項計劃舉措，比如，因車庫地坪整體存在開裂嚴重情況，完全修復可行性不大且時間成本很高，須統(tǒng)一提升為鋪裝環(huán)氧地坪，地庫入戶廳裝修提升與一層單元廳一致，通廊內(nèi)補鋪瓷磚至地庫；車庫地面維修整改，清理地面污染。
為了進一步證實該最新解決方案的真實性，4月13日，記者多次與京能電建·洺悅灣項目方面取得聯(lián)系，一位負責人稱，“目前，相關(guān)問題就以上述解決方案為準，如果業(yè)主有其他問題還可以具體分析?！?/p>
律師：
房屋驗收合格不等同于無質(zhì)量缺陷
新京報記者注意到，近日，京能海賦置業(yè)發(fā)布聲明稱，該公司在開發(fā)建設京能·電建洺悅灣項目過程中，全程接受有關(guān)部門的監(jiān)督審查，項目已經(jīng)四方驗收合格且已通過政府主管部門的竣工驗收備案，具備法定及《商品房買賣合同》約定的交付條件。
對此，京能·電建洺悅灣項目部分購房人向記者反饋稱，業(yè)主們主要關(guān)注的不是開發(fā)商是否按規(guī)施工，而是開發(fā)商是否虛假宣傳、是否在交房之后出現(xiàn)質(zhì)量問題等，但開發(fā)商并未在聲明中說明這些問題，“從始至終我們也沒有看到上述竣工驗收備案。但多位業(yè)主通過委托的第三方驗房機構(gòu)驗房之后發(fā)現(xiàn)了涉及房屋質(zhì)量的多處問題?！?/p>
購房人通過委托第三方驗房機構(gòu)檢測出多處問題。
那么，值得關(guān)注的是，取得驗收合格文件，是否等于房屋無質(zhì)量缺陷？
對此，王有銀律師介紹，在實踐中，取得房屋驗收合格文件不等同于房屋質(zhì)量無缺陷，法院都會依據(jù)客觀事實對房屋質(zhì)量缺陷問題的認定及責任承擔作出判斷。一般情況下，政府行政主管部門的審批文件以及設計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件，只屬于證明房屋建筑合規(guī)的一部分證據(jù)。如果該房屋在交付之初又出現(xiàn)裂縫、滲漏等客觀事實，并且該客觀事實確系建筑施工所致，法院一般會認定房屋存在質(zhì)量缺陷。
也就是說，按照我國相關(guān)法律規(guī)定，房屋出賣人應當按照合同約定及相關(guān)法律法規(guī)保證房屋質(zhì)量，如果出現(xiàn)相關(guān)質(zhì)量問題，購房人依舊可以因房屋存在質(zhì)量缺陷為由向出賣人主張修復、賠償?shù)龋闆r嚴重的，購房人可以要求退房并賠償損失。目前，已經(jīng)有最高人民法院公報類似案例。
此外，對于京能電建·洺悅灣項目方回應“房屋以簽訂的合同約定、實際交付為準交付”，部分購房人表示不認可，“按照相關(guān)法律規(guī)定，開發(fā)商的宣傳及沙盤等對項目的描述也屬于事實的合同內(nèi)容”。
對此，王有銀律師介紹，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，出賣人違反的，應當承擔違約責任。所以，在實踐中，盡管有些開發(fā)商所發(fā)廣告資料載有類似“本宣傳資料所有圖片、文字等僅供參考，一切以政府有關(guān)部門批準文件為準”等免責條款，但如果對購房人利益造成重大影響，依舊不能免除開發(fā)商的相關(guān)責任。
此外，前述《通知》也明確提出，開發(fā)企業(yè)在制作展板、沙盤、樓書、圖冊、APP軟件等各類銷售宣傳材料時，項目范圍內(nèi)展示內(nèi)容應當與規(guī)劃許可內(nèi)容一致；項目以外的展示內(nèi)容應當與現(xiàn)狀保持一致，不得展示未建設內(nèi)容。規(guī)劃調(diào)整和設計變更影響展示內(nèi)容的，應及時調(diào)整銷售宣傳材料。
綜合上述業(yè)主所反映的問題，王有銀律師建議：“業(yè)主可盡量先與開發(fā)商協(xié)商解決，如果協(xié)商不能，業(yè)主可以及時向政府主管部門進行投訴或者舉報。同時，還可以向法院提起訴訟解決?！?/p>
對于上述問題的解決辦法，記者多次試圖與項目方取得聯(lián)系，但一直未獲得進一步回應。對此，新京報將繼續(xù)關(guān)注。
新京報記者 張建 圖/受訪者供圖
記者郵箱：zhangjian@bjnews.com.cn
