春節(jié)剛過(guò)，提前還貸的話題頻上熱搜。提前還貸能縮短還款周期，也能省下不少利息，看上去很劃算。同時(shí)，一些資金機(jī)構(gòu)也宣稱，可以幫助用戶以經(jīng)營(yíng)貸款方式獲取更低利率，提供所謂的“轉(zhuǎn)貸”服務(wù)。但現(xiàn)實(shí)中一些購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)，提前還貸要向銀行預(yù)約，有的要排隊(duì)，有些銀行還要向還款人收取違約金。這究竟是怎么回事？
問(wèn)題1：提前還款需要支付違約金嗎？
2019年1月，市民張先生以322萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買了一套普通住宅，在付完140余萬(wàn)元的首付款和各項(xiàng)稅費(fèi)后，以等額本金形式向銀行借貸192萬(wàn)元，借款期限25年，年化利率5.4%，月供15000元左右。2022年底，張先生為減輕還款壓力，向銀行提出了提前還款80萬(wàn)元的請(qǐng)求，卻被對(duì)方告知需要支付三個(gè)月利息的違約金，排隊(duì)等候兩個(gè)月，同時(shí)需要到開(kāi)戶行網(wǎng)點(diǎn)親自辦理。
提前還款還需要支付違約金？根據(jù)民法典第六百七十七條規(guī)定：借款人提前返還借款的，除當(dāng)事人另有約定外，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際借款的期間計(jì)算利息。而《民法典》第五百三十條規(guī)定，債權(quán)人可以拒絕債務(wù)人提前履行債務(wù)，但是提前履行不損害債權(quán)人利益的除外。債務(wù)人提前履行債務(wù)給債權(quán)人增加的費(fèi)用，由債務(wù)人負(fù)擔(dān)。因此，購(gòu)房者提前還貸是否構(gòu)成違約，應(yīng)考慮多種情況加以判定，不應(yīng)做簡(jiǎn)單判斷。就具體借款合同而言，須結(jié)合借款合同中是否包含提前還貸的限制條款具體分析。如合同中明確約定了提前還貸的限制條款，根據(jù)意思自治原則，合同雙方均應(yīng)從其約定，否則就會(huì)面臨違約風(fēng)險(xiǎn)。
現(xiàn)實(shí)生活中，許多銀行會(huì)在合同中明確約定提前還貸的要求。北京金融法院法官介紹，一般來(lái)說(shuō)，借款人提前還貸，須事先向貸款人提出申請(qǐng)，經(jīng)貸款人同意，方可提前償還部分或全部本息。同時(shí)，為確保借款合同的穩(wěn)定性，銀行通常會(huì)規(guī)定借款期限在1年以內(nèi)的，不得提前部分還本。為限制借款人提前還款，銀行甚至?xí)诤贤屑s定違約責(zé)任，要求借款人支付違約金才可提前還貸。這是因?yàn)橘?gòu)房者的提前還貸使銀行失去了合同約定的利息收入，同時(shí)還會(huì)造成資金閑置成本的損失。若合同中對(duì)于提前還貸進(jìn)行了違約金的約定，只要數(shù)額不顯著高于銀行的損失，該約定就是有效的，購(gòu)房者就需要承擔(dān)一定的違約金。因此，銀行為了消除或者減少提前還貸可能會(huì)帶來(lái)的預(yù)期收益減少，與購(gòu)房者進(jìn)行事先協(xié)商，在合同中約定一定比例的違約金，并不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
問(wèn)題2：用“消費(fèi)貸”過(guò)橋房貸可行嗎？
隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和對(duì)小微企業(yè)的支持力度加大，“消費(fèi)貸”和“經(jīng)營(yíng)貸”這些字眼逐漸進(jìn)入百姓日常生活中。自2022年下半年以來(lái)，各家銀行多次下調(diào)個(gè)人消費(fèi)信貸產(chǎn)品利率。去年8月中旬，六大國(guó)有銀行的“消費(fèi)貸”最低年利率均已降至4.0%以下。今年1月，有的銀行甚至推出了利率3.2%的“消費(fèi)貸”，而多家銀行的個(gè)人“經(jīng)營(yíng)貸”利率也已低至3.5%以下。面對(duì)北京等城市即使LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）降低后也要4.8%以上的房屋貸款利率，許多人就動(dòng)起了用“消費(fèi)貸”或“經(jīng)營(yíng)貸”過(guò)橋房貸以減輕還款壓力的念頭。那么這種方式是否可行呢？
一般來(lái)說(shuō)，“消費(fèi)貸”以消費(fèi)者的個(gè)人信用為基礎(chǔ)進(jìn)行貸款，種類包括汽車貸款、耐用消費(fèi)品貸款、教育貸款和旅游貸款等類型。與房貸相比，“消費(fèi)貸”的貸款額度相對(duì)較低、貸款期限較短、貸款手續(xù)較簡(jiǎn)，并且可以循環(huán)貸款。而“經(jīng)營(yíng)貸”是指銀行向擁有個(gè)體工商戶或小微企業(yè)資質(zhì)的經(jīng)營(yíng)實(shí)體發(fā)放的經(jīng)營(yíng)性用途的貸款，主要用于滿足個(gè)體工商戶或小微企業(yè)臨時(shí)性周轉(zhuǎn)性資金需求。
為貫徹落實(shí)黨中央關(guān)于“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”要求，防止個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款資金被違規(guī)挪用至房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為，2021年2月10日，北京銀保監(jiān)局、中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款管理 防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》，嚴(yán)厲禁止利用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸購(gòu)買住房。根據(jù)《民法典》第六百七十三條規(guī)定，借款人未按照約定的借款用途使用借款的，貸款人可以停止發(fā)放借款、提前收回借款或者解除合同。因此，弄虛作假獲取的貸款不僅影響個(gè)人征信，還會(huì)因?yàn)殂y行停止發(fā)放貸款，同時(shí)要求提前收回房貸，而使借款人陷入資金鏈斷裂、還款壓力劇增的境地。
同時(shí)，根據(jù)《刑法》相關(guān)規(guī)定，以欺騙手段取得銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)貸款、票據(jù)承兌、信用證、保函等，給銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)造成重大損失或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)刑事法律責(zé)任。
問(wèn)題3：貸款中介“包辦”貸款靠譜嗎？
除了以“消費(fèi)貸”“經(jīng)營(yíng)貸”過(guò)橋房貸可能存在的法律和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)外，現(xiàn)實(shí)生活中，還有一些貸款中介公司冒用銀行的名義，通過(guò)短信、電話等方式，以“利率低”“時(shí)限長(zhǎng)”“放款快”等說(shuō)法誘導(dǎo)購(gòu)房者，推銷通過(guò)“經(jīng)營(yíng)貸”“消費(fèi)貸”等方式從銀行套取資金，讓貸款“曲線”流入樓市，減少購(gòu)房者的房貸利息。
在具體操作過(guò)程中，這類貸款中介一般會(huì)先為購(gòu)房者提供資金用于結(jié)清房貸，再讓購(gòu)房者以該房產(chǎn)作為抵押物向銀行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸款，從中謀取高額中介服務(wù)費(fèi)用、資金過(guò)橋費(fèi)用等。面對(duì)購(gòu)房者不具備申請(qǐng)“經(jīng)營(yíng)貸”的資質(zhì)條件，部分資金中介宣稱“包辦注冊(cè)公司流程”，“幫助”購(gòu)房者順利獲批經(jīng)營(yíng)貸款，實(shí)際卻是利用購(gòu)房者信息注冊(cè)了一個(gè)無(wú)業(yè)務(wù)、無(wú)流水的“空殼”公司。甚至還有些中介公司誘導(dǎo)借款人提交虛假材料導(dǎo)致借款人涉嫌騙貸。
北京金融法院法官介紹，中介宣傳“‘經(jīng)營(yíng)貸’或‘消費(fèi)貸’置換房貸”的說(shuō)法，對(duì)于購(gòu)房者而言，確實(shí)誘人，但是必須警惕這些中介公司“幫助”購(gòu)房者違規(guī)套取貸款背后隱藏的風(fēng)險(xiǎn)或陷阱。目前，司法實(shí)踐中不乏金融消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)利益受損的案例，有的“貸款中介”打著銀行的旗號(hào)，以低息為誘餌招搖過(guò)市，直到消費(fèi)者真正簽協(xié)議的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)，中介會(huì)收取很高的服務(wù)費(fèi)用，折合貸款成本甚至超過(guò)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的房貸利率。如果在簽訂協(xié)議的時(shí)候，中介沒(méi)有對(duì)消費(fèi)者盡到全面的提示義務(wù)，消費(fèi)者稍不留意就會(huì)掉入高額服務(wù)費(fèi)的陷阱，嚴(yán)重侵害了消費(fèi)者的知情權(quán)和選擇權(quán)。更嚴(yán)重的是，有些中介公司在幫消費(fèi)者辦理貸款的過(guò)程中，非法套取個(gè)人信息，在消費(fèi)者不知情的情況下，將其信息向他人泄露，二次或多次進(jìn)行出售來(lái)非法獲取利益。還有的“黑中介”甚至讓消費(fèi)者貸款后再度誘導(dǎo)騙走其貸款，使消費(fèi)者陷入錢(qián)貸兩空和被銀行申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行的境地。
對(duì)于此種情況，部分地方銀保監(jiān)局、行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)出提示預(yù)警。如浙江銀保監(jiān)局溫馨提醒：警惕“貸款中介”誘導(dǎo)，認(rèn)清違規(guī)轉(zhuǎn)貸背后隱藏的風(fēng)險(xiǎn)，依法合規(guī)辦理貸款業(yè)務(wù)，誠(chéng)實(shí)守信，按照合同約定使用貸款資金，共同維護(hù)良好市場(chǎng)秩序。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)官網(wǎng)于2023年2月2日也發(fā)布了《關(guān)于嚴(yán)禁全市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員參與違規(guī)利用“經(jīng)營(yíng)貸”的鄭重提示》，其中提示嚴(yán)禁房地產(chǎn)中介參與貸款中介、金融中介、“影子”中介等場(chǎng)外機(jī)構(gòu)和個(gè)人違規(guī)利用“經(jīng)營(yíng)貸”的不法行為。
買房是老百姓生活中的一件大事，購(gòu)房者如果有提前還貸需求，應(yīng)該通過(guò)正規(guī)方式進(jìn)行，不僅要遵守合同條款約定的條件，更要堅(jiān)守合法合規(guī)的底線，勿盲目跟風(fēng)、輕易上套。同時(shí)，銀行方面要做好貸前調(diào)查、貸中審查、貸后檢查工作，一旦發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象要及時(shí)整改，嚴(yán)厲懲處與中介勾結(jié)的員工行為，做好金融消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)工作。
溫馨提示：
提前還貸應(yīng)權(quán)衡哪些因素
對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō)，判斷是否需要提前償還個(gè)人貸款，應(yīng)該關(guān)注以下幾點(diǎn)：
一是可以權(quán)衡自身投資收益與貸款利息之差，再謹(jǐn)慎做出是否提前還款的決定。
二是考慮還款方式，謹(jǐn)慎選擇是否提前還款。目前我們房貸的還款方式主要分為等額本金還貸法和等額本息還貸法，一般來(lái)說(shuō)，等額本金這種還款方式前期償還的本金多、利息少，而等額本息這種還款方式前期償還的利息多、本金少，各位購(gòu)房者可以根據(jù)還款方式的不同，計(jì)算已還本金、利息額度，作出更利于自己的還款選擇。
三是關(guān)注還款計(jì)劃的變更情況，若提前還款，因涉及到對(duì)原借款合同約定的貸款期限或貸款金額的變更，購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)狀況謹(jǐn)慎選擇提前還款的方式，并按照新的還款計(jì)劃履行還款義務(wù)，切莫因沒(méi)有留足還款資金而導(dǎo)致新的違約情況。
四是要與銀行認(rèn)真核對(duì)還款方式、還款金額、還款期限等內(nèi)容，并留存好還款相關(guān)憑證，以備發(fā)生糾紛時(shí)能夠提供相關(guān)的證據(jù)進(jìn)行證明。
