據(jù)經(jīng)濟日報消息，近年來，租房已成為新市民、年輕人等群體解決住房問題的重要途徑之一。但違約、漲租、扣押金、“隔斷房”、“甲醛房”等行業(yè)亂象仍時有發(fā)生。大力發(fā)展住房租賃市場，法律法規(guī)的保障不可或缺。
今年以來，全國多地出臺規(guī)范住房租賃、明確行業(yè)規(guī)范、加強市場監(jiān)管的政策措施。11月23日，上海市人大常委會通過《上海市住房租賃條例》，2023年2月1日起施行；此前，以解決市場問題為導向的《北京市住房租賃條例》于9月1日正式實施，有效打壓租房市場亂象；此外，廣州、青島、石家莊、佛山、深圳、常州等地也出臺了相關(guān)細則，對維護租客權(quán)益提出了明確要求。
遏制房租亂象
北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會秘書長趙表示，作為我國第一部規(guī)范住房租賃的地方性法規(guī)，《北京市住房租賃條例》留下了足夠的空間，為市場管理創(chuàng)新奠定了基礎(chǔ)?！熬唧w來說，《條例》為市場主體設置了一個門檻，相當于給個人二房東戴上了一個緊箍，為經(jīng)營服務行為創(chuàng)造了一個模板，為租金資金加了一把保險鎖，為市場管理創(chuàng)造了一個控制臺，為市場監(jiān)管設置了一個調(diào)節(jié)閥?！壁w對說道。
“《北京市住房租賃條例》實施以來，經(jīng)紀機構(gòu)、租賃公司等市場主體積極開展自查自糾和宣傳培訓，在監(jiān)管范圍內(nèi)調(diào)整企業(yè)經(jīng)營策略，包括收樓標準、租金定價、房源宣傳、業(yè)主和租客服務等?！盧ealData高級分析師黃輝告訴記者，《條例》從居住條件、安全感、穩(wěn)定租金等方面加強了對承租人權(quán)益的保護遏制了虛假房源、違約漲租、克扣押金等現(xiàn)象。同時，通過各種糾紛調(diào)解機制，有效保護了承租人的權(quán)益。
針對存在巨大安全隱患的“隔斷房”，北京和上海都明令禁止。055-79000明確規(guī)定原規(guī)劃設計的房間為最小出租單位，不允許隔斷改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)；客廳不得多帶帶出租，廚房、衛(wèi)生間、陽臺、儲藏室等非居住空間不得出租用于居住。“市場更看重客廳的分割和出租。在這方面，北京的規(guī)定非常嚴格。不僅客廳不能多帶帶出租，陽臺、儲藏室等區(qū)域也不能出租。對于很多經(jīng)營分散式長租公寓的企業(yè)來說，經(jīng)營空間會被壓縮?！?安居客房地產(chǎn)研究院分院院長張博說。
完善監(jiān)管政策
為了避免租金水平過快上漲，增加租戶負擔，出臺了很多政策加強對租金水平的監(jiān)管。根據(jù)北京、上海的規(guī)定，住房租金明顯上漲或者有可能明顯上漲時，可以依法采取漲價申報、限租或者漲租等價格干預措施，穩(wěn)定租金水平；深圳繼去年公布二手房參考價格后，今年10月又公布了二手房參考價格，為市場租金提供了指導。
同時，對于租賃市場潛在的金融風險，要求很多租賃公司通過第三方賬戶托管押金和租金，防止資金被隨意挪用。比如，北京市規(guī)定，住房租賃公司收取的押金和租金一般不得超過1個月和3個月，需要通過第三方專戶管理，超出部分租金納入監(jiān)管；上海規(guī)定，住房租賃企業(yè)應當在商業(yè)銀行開設住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶，并向社會公示。如果租賃企業(yè)收取租金超過t
“今年以來，完善住房租賃市場監(jiān)管政策是地方政府在住房租賃領(lǐng)域的一項重點工作。各地陸續(xù)出臺多項政策，北京、上海甚至出臺了住房租賃條例，通過立法加強租賃市場監(jiān)管。”中國研究院指數(shù)部副研究總監(jiān)徐躍進建議，要全面落實市場監(jiān)管，規(guī)范市場運行，必須加快政府住房租賃信息平臺建設，借助信息化手段加強合同備案管理，加強租賃合同備案與各項社會公共服務的銜接，夯實市場監(jiān)管的數(shù)據(jù)和信息基礎(chǔ)。
業(yè)內(nèi)人士認為，隨著各地住房租賃政策的出臺，下一步的關(guān)鍵是落實各方責任，加強動態(tài)管控。建議調(diào)動基層治理體系和行業(yè)自律的力量，同時加強租賃信息平臺建設，夯實市場監(jiān)管基礎(chǔ)。
加強動態(tài)控制
與商品房從土地出讓、規(guī)劃建設申請、預售審批、物業(yè)管理等全鏈條、全過程監(jiān)管不同，租賃涉及的管理范圍更廣。廣東省城市規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李建議，一方面調(diào)動街道、社區(qū)、村等基層治理力量；另一方面，發(fā)揮行業(yè)自律的力量，形成政府監(jiān)管、行業(yè)自律、微觀主體監(jiān)督或舉報的體系?！吧虾＿@次出臺的《北京市住房租賃條例》，就是明確了條塊結(jié)合、街鎮(zhèn)負責、村社幫扶、行業(yè)自律的治理機制。有望形成有效的綜合治理體系?！崩顚φf道。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳曉表示，首先，政府相關(guān)部門要摸清小區(qū)租房狀況，對住戶信息進行統(tǒng)計，納入網(wǎng)格化管理；其次，對不退押金等違法行為要立即處理，明確處罰措施，確保租賃群體的合法權(quán)益；再次，各部門要加強協(xié)調(diào)，共同努力，多方面著手查處不良中介等主體。
事實上，除了規(guī)范住房租賃行業(yè)的發(fā)展，中央和地方政府也在不斷探索加強保障性租賃房的建設。比如2021年出臺了保障性租賃房政策，圍繞其建設出臺了一系列配套政策，逐步形成了住房租賃“金融投管退”的閉環(huán)商業(yè)模式。
據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，截至2022年6月，全國已有超過80個省市出臺了促進保障性租賃房發(fā)展的地方性文件?！笆奈濉逼陂g，全國40個重點城市計劃新增保障性租賃房650萬套，其中2021年已建成94.2萬套，2022年計劃籌集240萬套。除了40個重點城市，另有34個城市已宣布在“十四五”期間增加保障性租賃房的計劃，總數(shù)約為123萬套。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，今年以來，兼顧短租管控、籌建長期保障性租賃房等相關(guān)政策密集出臺，住房租賃市場發(fā)展力度明顯加強?！霸诒本?、上海的示范帶動下，未來可能會有更多城市出臺住房租賃相關(guān)政策，進一步規(guī)范行業(yè)發(fā)展，促進形成‘租購并舉’的住房格局。”嚴躍進說。
